HOme page

Stanovisko ke smlouvám na haly

3. 3. 2026

STANOVISKO SNK HOme

k návrhu plánovací smlouvy (Air 6 Park, a. s., IČO 28219724), k Dodatku č. 2 ke smlouvě z roku 2015 (Grontinfra, s. r. o., IČO 02040204) a k návrhu prodeje městských pozemků


I. ÚVODNÍ TEZE

Předložené dokumenty považujeme za právně a ekonomicky nevyvážené, přičemž navržené závazky města nejsou odpovídajícím způsobem kompenzovány závazky investora.

Hlavní problém spočívá v tom, že město má převést strategický majetek a omezit své veřejnoprávní postavení, aniž by byly splněny tři základní podmínky:

  1. řádné a úplné vypořádání původních závazků z roku 2015,

  2. jasná, konkrétní a vymahatelná protihodnota,

  3. rovnováha práv a povinností smluvních stran.

II. NUTNOST VYPOŘÁDÁNÍ PŮVODNÍ SMLOUVY

Uzavření Dodatku č. 2 bez jednoznačného vypořádání práv a povinností ze smlouvy z roku 2015 představuje právní riziko nepřehlednosti závazků a potenciálního oslabení vymahatelnosti původních nároků města.

Dochází-li ke změně:

je nezbytné nejprve smluvně uzavřít a jednoznačně vymezit, které závazky zanikají, které trvají a které se mění. Bez tohoto kroku vzniká interpretační nejistota v neprospěch města.


III. PRODEJ POZEMKŮ – ZTRÁTA KONTROLNÍHO NÁSTROJE

Prodej strategických pozemků představuje zásadní změnu oproti režimu služebností dle smlouvy z roku 2015 a znamená faktickou ztrátu nejsilnějšího vyjednávacího a kontrolního nástroje města.

Navržená cena neodpovídá strategickému významu pozemků a nezohledňuje budoucí zhodnocení území změnou funkčního využití.

Bez současného sjednání konkrétní a vymahatelné protihodnoty je převod majetku ekonomicky jednostranný.


IV. ODLIŠNÉ SMLUVNÍ SUBJEKTY A RIZIKO NEVYMAHATELNOSTI

Dodatek č. 2 je uzavírán se společností Grontinfra s.r.o., zatímco plánovací smlouva je uzavírána se společností Air 6 Park a.s. Jedná se o rozdílné právnické osoby bez smluvního propojení odpovědnosti.

Finanční plnění je navázáno na jeden subjekt, zatímco majetkové a veřejnoprávní závazky města na subjekt jiný. Smlouvy neobsahují solidární odpovědnost ani jiný mechanismus zajištění.

Tento stav vytváří:


V. ASYMETRIE ZÁVAZKŮ A NEDOSTATEČNÁ VYMAHATELNOST

Město má přesně vymezené, bezpodmínečné a časově určité povinnosti, zatímco závazky stavebníka jsou formulovány obecně, neurčitě a bez sankčního mechanismu.

Veřejně prospěšné stavby:

Takto formulované závazky jsou v praxi obtížně vymahatelné a neposkytují městu dostatečnou právní jistotu.


VI. OMEZENÍ PROCESNÍCH PRÁV MĚSTA

Město se v plánovací smlouvě zavazuje omezit výkon svých práv ve správních a soudních řízeních souvisejících s povolením záměru. Tím se předem vzdává části svého veřejnoprávního postavení.

Takové ustanovení:


VII. DOBA TRVÁNÍ A ZÁNIK SMLOUVY

Riziko č. 1 – skončení smlouvy kolaudací poslední haly

Smlouva neobsahuje ustanovení, že závazky, které mají z povahy věci trvat dlouhodobě (např. údržba veřejně prospěšných staveb, zimní údržba, provozní součinnost), přetrvávají i po skončení smlouvy. Po kolaudaci poslední haly tak může město přijít o smluvní nástroj k jejich vymáhání.

Riziko č. 2 – automatický zánik po 5 letech

Smlouva zaniká bez vypořádání již splněných závazků města a bez zachování klíčových povinností stavebníka, pokud do pěti let nebude vydáno pravomocné rozhodnutí na poslední halu.

Navíc je odkazováno na institut „pravomocného územního rozhodnutí“, který podle nové stavební legislativy již není relevantním rozhodovacím aktem. To vytváří interpretační nejistotu a potenciální možnost předvídatelného zániku smlouvy.


VIII. ROZSAH EXPANZE A VEŘEJNÁ PROTIHODNOTA

Rozsah projektu byl rozšířen na dvojnásobek, 11 hal oproti původnímu konceptu se třemi halami. Takové rozšíření musí být kompenzováno odpovídající veřejnou protihodnotou.

Bez této kompenzace dochází k:


IX. NÁVRH ŘEŠENÍ A USNESENÍ

Navrhujeme, aby Zastupitelstvo města Hostivice nerozhodovalo o uzavření kupní smlouvy na pozemky parc. č. 1204/22, 1204/17 a 1239/1 v katastrálním území Hostivice. Zároveň navrhujeme, aby Zastupitelstvo města Hostivice nerozhodovalo o plánovací nebo jiné obdobné smlouvě na území mezi Višňovkou, ulicí Za Mlýnem, ulicí K Višňovce a areálem Letiště Václava Havla Praha.

Dále navrhujeme, aby Zastupitelstvo města Hostivice přijalo následující usnesení:

Zastupitelstvo města Hostivice ukládá Radě města Hostivice předložit návrh dodatku č. 2 ke smlouvě o vzájemné spolupráci č. 90/SPR/2015, který bude

  1. mít následující parametry:

    1. Rozsah dotčeného území a dopravní napojení budou odpovídat rozsahu z původní smlouvy, případně bude menší.

    2. Budou zohledněny připomínky komise rozvoje a životního prostředí č. 4/231106 z 6. 11. 2023.

    3. Příspěvek z původní smlouvy bude navýšen nejméně o inflaci za období od podpisu původní smlouvy z roku 2015.

    4. Budou řešeny všechny dosud nenaplněné závazky z původní smlouvy.

  2. před projednáním Zastupitelstvem města Hostivice projednán v příslušných orgánech města, především ve finančním výboru, v komisi ekonomické, komisi bezpečnosti, prevence, zdravotnictví a sociálních služeb a v komisi rozvoje a životního prostředí s tím, že jejich připomínky budou do dodatku zapracovány nebo bude náležitě odůvodněno jejich nezapracování.

ZÁVĚR

SNK HOme podporuje rozvoj území, který je právně vyvážený, ekonomicky transparentní a dlouhodobě přínosný pro obyvatele Hostivice. Předložené dokumenty v současné podobě tyto podmínky nesplňují.


Hostivice, 28. 2. 2026

Zastupitelé SNK HOme – Pavel Bednář, Klára Čápová, Eva Kašíková, Tomáš Koňařík, Michaela Petránková, Eva Tylová a Broňa Zieleniec Kubová



Podrobnější komentáře jsou obsaženy v přílohách č. 1 až 3, viz níže.

Veškeré podklady ke smlouvám byly z webu města staženy, takže už se nedají dohledat. Abyste mohli naše připomínky porovnat s předkládaným návrhem, je možné si kompletní předkládaný bod stáhnout zde (zip 42 MB), nebo si jednotlivě stáhnout nejdůležitější části:

Příloha č. 1 – Komentář SNK HOme k dodatku č. 2 KE SMLOUVĚ O VZÁJEMNÉ SPOLUPRÁCI Č. 90/SPR/2015

  1. Dodatek včetně Plánu expanze areálu, příloha A Dodatku, nebyl projednán v příslušných orgánech města, především ve finančním výboru, v komisi ekonomické a komisi bezpečnosti, prevence, zdravotnictví a sociálních služeb.

  2. Komise rozvoje a životního prostředí projednala identický Plán expanze areálu již 6. 11. 2023 viz Zápis z jednání č. 4/231106 a nesouhlasila s ním především z těchto důvodů:

    1. předložený návrh je velkým krokem zpět, návratem k původnímu schématu zástavby na Paloukách, který je orientován výhradně na automobilovou obsluhu, kde chodec nebo cyklista nemají místo

    2. není přijatelné, aby severní část nad dálnicí byla obsluhována pouze stávající komunikací a mostem, proto je varianta A nepřípustná

    3. nebyly zapracovány připomínky komise rozvoje z 3. 12. 2021, především:

      1. nastavení lidského měřítka administrativních částí směrem do veřejného prostranství, uzavření těžké dopravy do neveřejné části areálu a poskytnutí obvodových ploch zeleně pro smysluplné veřejné využití

      2. veřejný prostor před objekty řešit co nejvstřícněji vůči chodcům a cyklistům. Například preferencí podélných parkovacích stání, vytvořením parkového pásu s atraktivitami a cyklostezkou apod.

      3. upřesnit představu severního rekreačního pásu za cestou (vyhlídka a fit park nezabírají v novém návrhu ani 10 % plochy pásu)

      4. střechy hal řešit s vegetačním souvrstvím; příkladem může být Kriegbaum Logistic Center v německém Bondorfu

      5. stávající most přes dálnici zůstane výrazným nástupním bodem do území, především pro rekreační aktivity; je nutné řešit figuru a detaily zástavby s ohledem na tento směr

    4. stále trvá přesvědčení komise, že při odebírání nejkvalitnější půdy by zástavba měla přinášet městu i společnosti jako celku výraznou přidanou hodnotu.

  3. Rada města usnesením RM-31/2023-20 z 9. 11. 2023 schválila zápis komise rozvoje a uložila odboru investičnímu a majetkovému zohlednit doporučení komise při jednáních se společností. Toto usnesení rady města je stále v platnosti.

  4. Plán expanze areálu, příloha A Dodatku, neobsahuje zakreslený závazek ze smlouvy z roku 2015 podle odstavce 2.1.9, že v rámci areálu investora bude postaveno odstavné parkoviště pro 20 kamionů. Jelikož musí být toto parkoviště postaveno nejpozději s poslední halou v rámci expanze areálu, je nutné vědět, kde takové parkoviště bude a jak bude vybavené, a to i s ohledem na sociální a bezpečnostní rizika spojená s takovýmto parkovištěm.

  5. Navýšení příspěvků od Grontinfra, s. r. o., podle odst. 2.1 pokryje jen inflaci od roku 2015 do letošního roku, inflační doložka byla v původní smlouvě z roku 2015 “zapomenuta”.
    Považujeme navýšení pouze jako napravení původní chyby. Přínos pro město se rovná nule.

  6. Příspěvky od Grontinfra, s. r. o., podle odst. 2.1 Dodatku jenom saturují potřebu investora na čištění odpadních vod, jak je uvedeno v odstavci 2.1.4 a následně odstavci 2.1.10 původní smlouvy z roku 2015.
    Přínos pro město je opět nula. Zároveň jde o výraznou úsporu pro developera, protože nebude muset stavět vlastní ČOV, která by stála násobně více peněz.


Příloha č. 2 – Komentář SNK HOme k PLÁNOVACÍ SMLOUVĚ

  1. Plánovací smlouva je uzavírána se společností Air 6 Park, a. s., kdežto Dodatek č. 2 je uzavřen se společností Grontinfra, s. r. o. Finanční plnění vyplývá ze smlouvy s Grontinfra, s. r. o., zatímco plánovací smlouva s Air 6 Park, a. s.

  2. Záměr nebyl projednán v příslušných orgánech města.Komise rozvoje a životního prostředí s plánem expanze (totožný s aktuálním záměrem) nesouhlasila již v roce 2023 a rada města uložila příslušným odborům zohlednit doporučení komise při jednáních se společností, viz body 1 až 3 připomínek k dodatku č. 2 smlouvy s Grontinfra, s. r. o.

  3. Příjezdový pozemek pro parkovací dům (investice Středočeského kraje): Podle dostupných informací o stejném pozemku jedná se stavebníkem Správa železnic, která má právo pozemky v krajním případě vyvlastnit, protože se jedná o vyvolanou investici veřejně prospěšné stavby modernizace železnice Praha–Kladno.
    Smlouva prezentuje darování části pozemku parc. č. 1182/16 v k.ú. Hostivice jako výhodu pro město a faktickou protihodnotu za plnění města. Ve skutečnosti však Air 6 Park a.s. není vlastníkem tohoto pozemku (vlastníkem je společnost GrontFive s.r.o., která není smluvní stranou plánovací smlouvy), takže deklarovaná výhoda je nejistá a právně nevynutitelná. Město může splnit své závazky, aniž bude zajištěno, že k darování skutečně dojde, jelikož současného vlastníka nijak nezavazuje. Formulace o tom, že Stavebník převod „zajistí“, nezakládá městu přímý smluvní nárok na převod ani mechanismus, jak vynutit nabytí vlastnictví či samotné darování.

  4. Součinnost Stavebníka Města Hostivice: Smlouva je asymetrická v procesních právech stran: Město se zavazuje, že po dobu trvání smlouvy ve správních a soudních řízeních k povolení Záměru nebude uplatňovat návrhy, vyjádření ani opravné prostředky, pokud by byly vyhodnoceny jako “v rozporu s obsahem smlouvy”, čímž si předem omezuje možnost hájit své zájmy a předem se dostává do pozice, že si omezuje manévrovací prostor, i kdyby se v řízeních objevily nové okolnosti / dopady / podmínky dotčených orgánů. Oproti tomu u Parkovacího domu má Stavebník pouze obecnou povinnost přiměřené součinnosti a závazek “bez závažných důvodů” nepodat námitky, tedy podstatně mírnější a výkladově otevřenou povinnost.

  5. Pozemky Města: Smlouva z roku 2015 město nezavazovala k prodeji pozemků, ale pouze ke zřízení služebností. Nový návrh počítá s převodem vlastnického práva k pozemkům určeným přímo pro nové haly. To je zásadní změna. Prodejem město ztrácí nejsilnější nástroj, jak ovlivnit další podobu území, aby přineslo užitek občanům. Navržená cena za strategické Pozemky Města je neadekvátně nízká i přes předložený Znalecký posudek č. 066848/2025 ze dne 29.8.2025 vůči reálné tržní ceně za stavební pozemek. Nízká prodejní cena významně zvýhodňuje Stavebníka.

  6. Veřejně prospěšné stavby:

a. Ve smlouvě nejsou vůbec uvedeny požadované parametry cyklostezky (délka, šířka, povrch apod.), a je ponecháno na libovůli Stavebníka, co vybuduje. Zároveň jsou v předběžném plánu (příloha č. 1 Plánovací smlouvy) jako cyklostezky vyznačeny dvě stávající komunikace, přičemž jedna z nich je ve vlastnictví Letiště Praha, a. s. Tato komunikace byla v plánu rozvoje cyklostezek Letiště, a. s., zamýšlena jako jedna část budoucího cyklistického okruhu okolo letiště. Druhá komunikace přímo navazuje na ulici Za Mlýnem. Jsou tedy již dnes splněny obě podmínky požadované plánovací smlouvou. Stavebník tedy nemusí reálně vybudovat žádnou novou cyklostezku.

b. Ve smlouvě nejsou vůbec uvedeny požadované parametry chodníků – opatření pro možný pohyb chodců (délka, šířka, povrch apod.), a je ponecháno na libovůli Stavebníka, co vybuduje. Zároveň jsou v předběžném plánu (příloha č. 1 Plánovací smlouvy) vyznačeny chodníky, které neodpovídají znění Smlouvy, nereflektují dané požadavky, nejsou propojené, nejsou vyznačené ani při hlavní příjezdové komunikaci od haly Tamda do ulice Za Mlýnem, ani podél hlavní příjezdové komunikace Ulice Za Mlýnem, ani do ulice K Višňovce.

c. Ve smlouvě nejsou vůbec uvedeny požadované parametry venkovního fitness parku, např. počet a typ cvičebních strojů. Opět se tedy nechává na libovůli Stavebníka, co a s jakými parametry vybuduje. Obecné ustanovení, že konkrétní specifikace, technické řešení a projektová dokumentace budou v dobré víře konzultovány, je naprosto neurčité a nedostačující.

  1. Charakter výstavby: Naprosto chybí specifikace zelené fasády. Dále není ze předběžného plánu (příloha č. 1) pochopitelné, proč budou zelenými fasádami opatřeny jen haly severně od dálnice, zatímco haly mnohem blíže k zástavbě a k Višňovce budou jen šedivé, což odporuje ustanovení, že Záměr bude v maximální míře reflektovat navazující území městské zeleně.Reflektování pohledových dopadů by mělo být patrné ze zákresů stavby do fotografie. Ty ale nebyly zastupitelstvu v podkladech předloženy.

  2. Zajišťování zimní údržby. Není pochopitelné, proč je zimní údržba vázána na dokončení realizace Záměru, ne na dokončení realizace vlastní komunikace. Zároveň po dokončení záměru plánovací smlouva zaniká, takže musí být zároveň s plánovací smlouvou řešena smlouva o zajišťování budoucí zimní údržby Stavebníkem.

  3. Převzetí infrastruktury městem (tedy zejména mimoareálových veřejných komunikací, přípojek/přeložek veřejných sítí apod.), je naprosto nepřijatelné, a to především z těchto důvodů:

    1. není znám rozsah ani další parametry této veřejné infrastruktury, tím není znám rozsah závazku města Hostivice,

    2. infrastruktura bude sloužit téměř výhradně pro potřeby Stavebníka, který ji bude užívat a opotřebovávat, a měl by tedy za ni nést odpovědnost, včetně finanční,

    3. dnešní praxe je taková, že infrastrukturu vlastní firmy spřízněné se Stavebníkem; provozovatelem vodovodu a kanalizace jsou Technické služby Hostivice; není důvod tento funkční model měnit,

    4. přípojky jsou vždy vlastnictvím stavebníka.

  4. Příspěvek Stavebníka dle této nové Plánovací smlouvy je nulový, tedy naprosto nepřiměřené peněžité plnění vůči rozsáhlým závazkům města

  5. Doba trvání - Smlouva obsahuje dva rizikové body:

    1. Riziko č. 1 – Doba trvání smlouvy: Smlouva je uzavřena pouze na dobu určitou a končí kolaudací poslední haly, bez zajištění dlouhodobých povinností. To je problematické, protože smlouva současně obsahuje závazky Stavebníka, které mají z povahy věci trvat i po dokončení projektu (např. údržba veřejně prospěšných staveb, zimní údržba nové komunikace, povinnost poskytnout součinnosti při výstavbě Parkovacího domu). Smlouva však neobsahuje ustanovení, že tyto povinnosti mají být v účinnosti i po skončení smlouvy. Výsledkem je riziko, že po kolaudaci poslední haly město přijde o jasný smluvní nástroj, jak dlouhodobé závazky Stavebníka vymáhat

    2. Riziko č. 2 - Vypršení smlouvy: Smlouva obsahuje klauzuli, že pokud do 5 let od podpisu nebude vydáno pravomocné územní rozhodnutí na poslední skladovou halu, smlouva automaticky pozbývá platnosti, aniž by stranám vznikaly mezi sebou jakékoli nároky (s výjimkou nároků z porušení vzniklých před vypršením).Tato konstrukce je pro město riziková v tom směru, že i kdyby se záměr realizoval z velké části, zpoždění poslední haly může způsobit zánik celé smlouvy. Město přitom může mít své závazky již splněné nebo poskytnuté (převod městských pozemků do vlastnictví Stavebníka, poskytnutí součinnosti, zdrženlivost v územně plánovacích krocích apod.), zatímco pro Stavebníka může zaniknout smluvní rámec pro klíčové povinnosti vůči městu. Navíc smlouva váže své automatické vypršení na nevydání “pravomocného územního rozhodnutí”, avšak podle nové stavební legislativy se tento institut již neuplatňuje (nahrazuje jej rozhodnutí o povolení záměru). Tím je podmínka formulována nejasně až potenciálně nesplnitelně, což může v praxi vést k předvídatelnému zániku smlouvy a oslabení vymahatelnosti závazků Stavebníka.


Příloha č. 3 – Srovnání dobré praxe

Pro ilustraci lze uvést smlouvu obce Dobrovíz z roku 2015 s developerem Panattoni, kde byly závazky investora konkrétní, vymahatelné a doprovázené sankcemi i finančními zárukami. Smlouva je veřejně přístupná na webu města Dobrovíz.

Developer se tam zavázal například k:

Smlouva byla vyvážená a obsahovala konkrétní sankční mechanismy. Takto má podle nás vypadat dohoda mezi obcí a developerem. Takto vyvážené dohody považujeme za standard.